Funktionskontrolle bei Sanierungen: Andere Spielregeln als im Neubau

Bei einem Neubau ist die Ausgangslage klar: Alles ist neu, alles ist dokumentiert, alles kann gleichzeitig getestet werden. Bei einer Sanierung ist nichts davon gegeben. Die Altanlage läuft, die Dokumentation ist lückenhaft, Alt- und Neusysteme müssen zusammenarbeiten, und der Betrieb darf während der Tests nicht unterbrochen werden. Funktionskontrollen im Bestand erfordern deshalb eigene Methoden, eine andere Planung und ein anderes Vorgehen als im Neubau. Dieser Artikel beschreibt die besonderen Herausforderungen und zeigt praxiserprobte Lösungsansätze.

Was im Bestand anders ist

Unvollständige oder fehlerhafte Altdokumentation

In Bestandsliegenschaften ist die Dokumentation der Gebäudeautomation häufig unvollständig, veraltet oder schlicht nicht vorhanden. GA-Schemata zeigen einen Zustand von vor 15 Jahren, Datenpunktlisten wurden nie nachgeführt, und Funktionsbeschriebe existieren gar nicht. Das bedeutet: Es gibt keine belastbare Soll-Definition, gegen die abgenommen werden kann.

Im Neubau ist die Soll-Definition klar: Der Funktionsbeschrieb beschreibt, wie die Anlage funktionieren soll, und die Funktionskontrolle prüft, ob sie es tut. In der Sanierung muss die Soll-Definition für die Altanlage oft erst erstellt werden, bevor geprüft werden kann. Das erfordert eine Bestandsaufnahme, die im Neubau nicht nötig ist.

Mischinstallationen: Alt und Neu nebeneinander

Bei einer Teilsanierung werden neue Komponenten in eine bestehende Anlage integriert. Die Herausforderung: Alt- und Neusysteme verwenden unterschiedliche Kommunikationsprotokolle, unterschiedliche Datenpunktstrukturen und unterschiedliche Regelstrategien. Ein neuer BACnet-Controller muss mit einem alten proprietären System kommunizieren. Neue Frequenzumrichter werden in einen bestehenden Schaltschrank eingebaut. Neue Sensoren liefern Daten an eine alte Regelung.

Die Funktionskontrolle muss in diesem Kontext nicht nur prüfen, ob das Neusystem funktioniert, sondern auch, ob die Integration ins Altsystem korrekt ist. Das ist deutlich komplexer als im Neubau, wo alle Komponenten aufeinander abgestimmt sind.

Laufender Betrieb

Im Neubau kann die Funktionskontrolle bei abgeschaltetem Gebäude und ohne Nutzer durchgeführt werden. In der Sanierung ist das selten möglich. Das Gebäude ist bewohnt oder wird betrieblich genutzt. Die Tests müssen so geplant werden, dass der Betrieb nicht oder nur minimal eingeschränkt wird.

Das hat praktische Konsequenzen:

• Stromabschaltungen für Wiederanlauf-Tests sind nur ausserhalb der Nutzungszeiten möglich (Nacht, Wochenende).
• Brandalarm-Simulationen müssen mit dem Betreiber und den Nutzern abgestimmt werden.
• Komfortabweichungen während der Tests müssen kommuniziert werden.
• Manche Szenarien (z. B. Fühlerausfall in der Heizzentrale) können nur zeitlich begrenzt getestet werden, weil die Auswirkungen auf den laufenden Betrieb zu gross wären.

Keine klare Referenz für «korrekt»

Im Neubau gibt es eine klare Referenz: den Funktionsbeschrieb, die Ausschreibung, das Lastenheft. In der Sanierung ist die Referenz häufig unklar. Wie hat die Altanlage vor der Sanierung funktioniert? War das korrekt? Oder waren die Alteinstellungen bereits fehlerhaft?

Dieses Problem zeigt sich besonders bei Regelparametern: Wenn die neue Regelung «anders» funktioniert als die alte, ist unklar, ob das eine Verbesserung oder ein Fehler ist. Ohne Messdaten aus dem Zustand vor der Sanierung fehlt die Vergleichsbasis.

Vorarbeiten: Was vor der Funktionskontrolle geschehen muss

In der Sanierung ist die Vorbereitung der Funktionskontrolle mindestens so wichtig wie die Durchführung selbst.

Bestandsaufnahme vor Sanierungsbeginn

Bevor die Sanierung beginnt, sollte eine Bestandsaufnahme der bestehenden GA-Anlage durchgeführt werden. Diese Bestandsaufnahme umfasst:

• Ist-Dokumentation: Aufnahme der tatsächlich vorhandenen Datenpunkte, Regelstrategien, Zeitprogramme und Alarmkonfigurationen. Diese Ist-Dokumentation ersetzt die fehlende oder veraltete Plandokumentation und dient als Referenz für die spätere Funktionskontrolle.
• Ist-Messung: Aufzeichnung von Betriebsdaten (Temperaturen, Verbräuche, Laufzeiten) über einen repräsentativen Zeitraum (mindestens vier Wochen). Diese Messdaten dokumentieren den Zustand vor der Sanierung und ermöglichen nach der Sanierung einen Vorher-Nachher-Vergleich.
• Schnittstellen-Inventar: Welche Systeme kommunizieren miteinander? Welche Protokolle werden verwendet? Wo sind die Übergabepunkte zwischen Alt und Neu?

Definition der Soll-Spezifikation für den Endzustand

Auf Basis der Bestandsaufnahme und der Sanierungsplanung wird die Soll-Spezifikation für den Endzustand erstellt. Sie beschreibt, wie die Anlage nach der Sanierung funktionieren soll, und berücksichtigt sowohl die neuen Komponenten als auch die verbleibenden Altkomponenten.

Diese Soll-Spezifikation ist die Referenz für die Funktionskontrolle. Ohne sie ist keine belastbare Abnahme möglich.

Teststrategie für Mischsysteme

Die Teststrategie muss definieren, wie Alt- und Neusysteme getrennt und gemeinsam getestet werden:

1. Einzeltest Neusystem: Alle neuen Komponenten werden isoliert auf ihre Funktion geprüft. Das entspricht der klassischen Funktionskontrolle.
2. Integrationstest Alt/Neu: Die Schnittstellen zwischen Alt- und Neusystem werden geprüft. Kommunikation, Datenaustausch, Sollwertweitergabe, Alarmweiterleitung.
3. Gesamttest: Das Gesamtsystem (Alt + Neu) wird als Einheit getestet. Hier gelten die integralen Testszenarien nach SIA 2046.

Testdurchführung im laufenden Betrieb

Die Durchführung von Funktionskontrollen im laufenden Betrieb erfordert eine sorgfältige Planung und Kommunikation.

Zeitfenster identifizieren

Für jeden Test muss das geeignete Zeitfenster identifiziert werden:

• Unkritische Tests (Sollwert-Prüfungen, Trending-Check, Alarmkonfiguration) können während der normalen Betriebszeiten durchgeführt werden.
• Mässig störende Tests (Saisonumschaltung, Zeitprogramm-Änderungen) sollten ausserhalb der Kernnutzungszeiten stattfinden (früher Morgen, Abend).
• Kritische Tests (Stromabschaltung, Fühlerausfall, Brandalarm-Simulation) müssen ausserhalb der Nutzungszeiten oder an Wochenenden geplant werden.

Rückfallebene definieren

Für jeden kritischen Test muss eine Rückfallebene definiert sein: Was passiert, wenn der Test ein Problem aufdeckt und die Anlage nicht korrekt reagiert? Wie wird der sichere Betrieb wiederhergestellt? Wer ist vor Ort und kann eingreifen?

Die Rückfallebene ist im Neubau selten nötig, weil das Gebäude noch nicht genutzt wird. In der Sanierung ist sie unverzichtbar.

Nutzer informieren

Die Nutzer des Gebäudes müssen über die geplanten Tests informiert werden: wann, was, wie lange, und welche Einschränkungen zu erwarten sind. Eine transparente Kommunikation verhindert Beschwerden und schafft Verständnis für allfällige Komfortabweichungen während der Tests.

Mängelabgrenzung: Alt vs. Neu

Eine der heikelsten Fragen bei Funktionskontrollen in der Sanierung: Ist ein festgestellter Mangel dem Neusystem oder dem Altsystem zuzuordnen? Die Antwort hat direkte finanzielle Konsequenzen, denn Mängel am Neusystem fallen in die Gewährleistung des Systemintegrators, Mängel am Altsystem gehen zu Lasten des Betreibers.

Klare Abgrenzung durch Soll-Spezifikation

Die Soll-Spezifikation definiert, was das Neusystem leisten muss. Wenn eine Funktion in der Soll-Spezifikation steht und nicht funktioniert, ist es ein Mangel des Systemintegrators. Wenn eine Funktion des Altsystems nicht mehr funktioniert, die vor der Sanierung funktioniert hat, ist die Frage, ob die Sanierung die Ursache ist.

Dokumentierter Ist-Zustand vor Sanierung

Die Bestandsaufnahme vor Sanierungsbeginn ist hier die entscheidende Beweisgrundlage. Wenn dokumentiert ist, dass die Altfunktion vor der Sanierung korrekt funktioniert hat und nach der Sanierung nicht mehr funktioniert, ist der Zusammenhang mit der Sanierung naheliegend. Ohne diese Dokumentation steht Aussage gegen Aussage.

Grenzfälle: Gateways und Protokollumsetzer

Besonders heikel sind Grenzfälle an den Schnittstellen. Wenn ein neuer BACnet-Controller über ein Gateway mit einem alten LON-System kommuniziert und die Kommunikation nicht funktioniert: Ist das ein Problem des neuen Controllers, des Gateways oder des alten Systems? Diese Fragen lassen sich nur durch eine saubere Testdokumentation klären, die zeigt, an welcher Stelle die Kommunikation abbricht.

Praxisbeispiel: Teilsanierung HLK mit GA-Integration

Ein konkretes Beispiel aus unserer Arbeit verdeutlicht die Komplexität. Ein Verwaltungsgebäude aus den 1990er Jahren wurde teilsaniert: Die Heizung wurde ersetzt (neue Wärmepumpe statt Ölkessel), die Lüftung wurde belassen (bestehende Anlage mit neuem Frequenzumrichter), und die Gebäudeautomation wurde auf BACnet umgestellt (neue Controller für Heizung, bestehende Controller für Lüftung über Gateway angebunden).

Die Funktionskontrolle deckte folgende Probleme auf:

• Das Gateway zwischen neuem BACnet-System und alter Lüftungssteuerung hatte eine Latenz von über 5 Sekunden bei der Sollwertweitergabe. Die Lüftung reagierte verzögert auf Temperaturänderungen.
• Die Frostschutzlogik der Lüftung war im Altsystem anders implementiert als im neuen System. Die alte Frostschutzlogik verwendete einen analogen Grenzwert, die neue einen digitalen. Beide waren aktiv und produzierten widersprüchliche Befehle.
• Die Zeitprogramme im neuen System waren nicht mit den Zeitprogrammen des Altsystems synchronisiert. Die Heizung startete um 05:30 Uhr, die Lüftung erst um 06:00 Uhr.

Alle drei Probleme waren Schnittstellenprobleme, die weder im Neusystem noch im Altsystem allein auftraten, sondern nur in der Kombination. Ohne den spezifischen Alt/Neu-Integrationstest wären sie nicht entdeckt worden.

Besondere Testszenarien bei Sanierungen

Neben den Standard-Testszenarien nach SIA 2046 erfordern Sanierungen zusätzliche, bestandsspezifische Tests.

Rückwirkungstest

Wenn neue Komponenten in ein bestehendes System integriert werden, muss geprüft werden, ob die neuen Komponenten unbeabsichtigte Rückwirkungen auf das Altsystem haben. Beispiele:

• Verändert ein neuer Frequenzumrichter das Netzverhalten und beeinflusst er andere Verbraucher?
• Erzeugt ein neuer BACnet-Controller zusätzlichen Netzwerkverkehr, der das bestehende Netzwerk überlastet?
• Verändert eine neue Wärmepumpe die hydraulischen Verhältnisse so, dass andere Heizkreise unterversorgt werden?

Parallelbetrieb-Test

In vielen Sanierungsprojekten gibt es eine Übergangsphase, in der Alt- und Neusystem parallel betrieben werden. Dieser Parallelbetrieb muss getestet werden:

• Funktioniert die manuelle Umschaltung zwischen Alt und Neu?
• Sind die Verriegelungen so konfiguriert, dass nicht beide Systeme gleichzeitig auf dasselbe Stellorgan zugreifen?
• Kann der Betreiber im Notfall auf das Altsystem zurückschalten?

Abschalttest Altsystem

Wenn das Altsystem nach erfolgreicher Sanierung abgeschaltet wird, muss geprüft werden:

• Funktioniert das Neusystem autark, ohne Daten oder Befehle vom Altsystem?
• Sind alle Funktionen, die vorher vom Altsystem erbracht wurden, im Neusystem implementiert?
• Gibt es versteckte Abhängigkeiten (z. B. ein Zeitprogramm im Altsystem, das eine Funktion im Neusystem triggert)?

Bestandsschutz-Test

Bei Sanierungen gelten unter Umständen Bestandsschutzregeln. Bestimmte Altinstallationen dürfen weiter betrieben werden, auch wenn sie den aktuellen Normen nicht entsprechen. Die Funktionskontrolle muss dokumentieren, welche Teile der Anlage unter Bestandsschutz stehen und welche den aktuellen Anforderungen entsprechen müssen. Diese Abgrenzung ist für die spätere Bewertung und für allfällige behördliche Kontrollen wichtig.

Wirtschaftlicher Nutzen bei Sanierungen

Der wirtschaftliche Nutzen von Funktionskontrollen ist bei Sanierungen sogar höher als im Neubau. Dafür gibt es drei Gründe:

Schnittstellenfehler sind teurer. Integrationsprobleme zwischen Alt- und Neusystem sind schwieriger zu diagnostizieren und zu beheben als Fehler in einem einheitlichen Neusystem. Je später sie entdeckt werden, desto aufwendiger ist die Fehlerbehebung, weil sowohl Kenntnisse des Altsystems als auch des Neusystems erforderlich sind.

Betriebsunterbrechungen kosten mehr. Im Neubau hat ein Fehler bei der Funktionskontrolle keine Betriebskosten, weil das Gebäude noch nicht genutzt wird. In der Sanierung bedeutet jeder Fehler, der erst im laufenden Betrieb entdeckt wird, eine potenzielle Betriebsunterbrechung mit direkten Kosten.

Vorher-Nachher-Vergleich möglich. Wenn vor der Sanierung Messdaten erfasst wurden, kann nach der Sanierung der Nachweis erbracht werden, dass die Sanierung den gewünschten Effekt hat. Dieser Nachweis ist für Fördermittelanträge, für die Kommunikation gegenüber dem Eigentümer und für die eigene Erfolgskontrolle wertvoll.

Erfahrungswerte aus unserer Praxis zeigen: Die Kosten für eine saubere Funktionskontrolle bei einer Teilsanierung liegen typischerweise bei 0,5 bis 1,5 Prozent der Sanierungskosten. Die durch die Funktionskontrolle verhinderten Folgekosten (Energiemehrverbrauch, Schnittstellenprobleme, Betriebsunterbrüche) übersteigen diesen Betrag in der Regel um das Drei- bis Fünffache innerhalb der ersten fünf Betriebsjahre.

Wie WENGET Funktionskontrollen bei Sanierungen durchführt

WENGET hat einen spezifischen Prozess für Funktionskontrollen bei Sanierungen entwickelt:

1. Bestandsaufnahme vor Sanierung: Aufnahme des Ist-Zustands, Messdatenerfassung, Schnittstellen-Inventar. Diese Dokumentation ist die Referenz für die spätere Abnahme.
2. Soll-Spezifikation Endzustand: Gemeinsam mit dem Planer und dem Bauherrn wird die Soll-Spezifikation für das Gesamtsystem (Alt + Neu) definiert.
3. Dreistufige Teststrategie: Einzeltest Neusystem, Integrationstest Alt/Neu, Gesamttest nach SIA 2046.
4. Tests im laufenden Betrieb: Planung der Zeitfenster, Definition der Rückfallebenen, Nutzerkommunikation.
5. Mängelabgrenzung: Klare Zuordnung jedes Mangels zum Neusystem, zum Altsystem oder zur Schnittstelle, gestützt auf die dokumentierte Bestandsaufnahme.

Fazit

Funktionskontrollen bei Sanierungen sind anspruchsvoller als im Neubau. Die Altdokumentation fehlt, Alt- und Neusysteme verwenden unterschiedliche Technologien, der Betrieb darf nicht unterbrochen werden, und die Mängelabgrenzung ist komplex. Das alles ist kein Grund, die Funktionskontrolle zu unterlassen. Es ist ein Grund, sie besonders sorgfältig zu planen und durchzuführen. Wer bei einer Sanierung auf die Funktionskontrolle verzichtet, riskiert nicht nur die üblichen Mängel, sondern auch Schnittstellenprobleme, die im Neubau gar nicht auftreten können. Die Investition in eine saubere Bestandsaufnahme vor der Sanierung und eine systematische Funktionskontrolle nach der Sanierung zahlt sich aus: durch vermiedene Folgeschäden, gesicherte Gewährleistungsansprüche und eine Anlage, die von Tag eins an korrekt funktioniert.

Sie haben Fragen dazu?

WENGET ist auf Funktionskontrollen bei Sanierungen spezialisiert. Vom Bestandscheck bis zum integralen Test nach SIA 2046: Wir begleiten Ihr Sanierungsprojekt von der Bestandsaufnahme bis zur Abnahme. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Erstberatung.

Quellenverzeichnis

• SIA 2046:2015, Integrale Tests von Gebäudetechniksystemen
• SIA 2047:2015, Energetische Gebäudeerneuerung
• SIA 118:2013, Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten
• SIA 118/380:2007, Allgemeine Bedingungen für Gebäudetechnik
• BFE 704: Konzept Betriebsoptimierung komplexer Anlagen
• BFE 293: Grundlagen für die Betriebsoptimierung komplexer Anlagen
• SWKI Abnahmedokumente Set: Abnahmeprotokolle und Funktionskontroll-Formulare