Warum Herstellerproprietary-Systeme ein Risiko für Ihre Liegenschaft sind

Wer in einer Liegenschaft die Gebäudeautomation erneuert oder erweitert, steht früher oder später vor einer unangenehmen Erkenntnis: Die bestehende Anlage lässt sich nur mit dem Originallieferanten anpassen. Neue Sensoren, neue Regler, ein zusätzliches Gewerk, alles muss über denselben Hersteller laufen, weil das Kommunikationsprotokoll proprietär ist. Diese Abhängigkeit ist kein Zufall, sondern Geschäftsmodell. Der vorliegende Artikel erklärt, warum proprietäre Gebäudeautomationssysteme ein wirtschaftliches und technisches Risiko darstellen, und wie das offene Kommunikationsprotokoll BACnet diesen Kreislauf durchbrechen kann.

Was «proprietär» in der Gebäudeautomation bedeutet

Ein proprietäres System verwendet ein herstellereigenes Kommunikationsprotokoll, das nur von Geräten desselben Anbieters verstanden wird. Controller, Sensoren, Aktoren und die Managementsoftware bilden ein geschlossenes Ökosystem. Solange der Hersteller liefert, funktioniert alles, doch sobald ein anderer Anbieter ins Spiel kommen soll, beginnen die Probleme.

Die Folge ist eine strukturelle Abhängigkeit, die sich über den gesamten Lebenszyklus der Anlage erstreckt: von der Inbetriebnahme über die Wartung bis zur Erweiterung. Diese Abhängigkeit betrifft nicht nur die Hardware, sondern auch die Engineering-Software, die Parametrierung, die Datenpunktstruktur und oft sogar die Visualisierung. Wer den Hersteller wechseln will, muss in der Regel die gesamte Anlage ersetzen, nicht weil die Technik versagt hat, sondern weil die Kommunikation nicht geöffnet werden kann.

In der Schweiz ist die Situation besonders relevant, weil viele Liegenschaften aus einer Zeit stammen, in der offene Standards noch nicht verbreitet waren. Verwaltungsgebäude, Spitalkomplexe und Industrieanlagen betreiben häufig Automationssysteme, die vor 15 oder 20 Jahren installiert wurden, mit Protokollen, die heute nicht mehr weiterentwickelt werden. Die Frage ist nicht, ob sich das rächt, sondern wann.

Die fünf Risiken proprietärer Gebäudeautomation

Die Risiken proprietärer Systeme lassen sich in fünf zentrale Kategorien gliedern, die zusammen ein erhebliches Klumpenrisiko ergeben.

Obsoleszenz und Verfügbarkeit

Hersteller stellen Produktlinien ein, fusionieren oder verschwinden vom Markt. Wer ein proprietäres System betreibt, ist dann auf verbleibende Lagerbestände, Gebrauchtgeräte oder teure Sonderlösungen angewiesen. In der Gebäudeautomation sind Lebenszyklen von 15 bis 25 Jahren keine Seltenheit, kein Hersteller garantiert über diese Zeiträume eine lückenlose Versorgung mit Ersatzteilen und Softwareupdates. Die Folge ist ein schleichendes Veraltungsrisiko, das sich erst bemerkbar macht, wenn ein Gerät ausfällt und kein Ersatz mehr beschaffbar ist.

Wartungs- und Betriebskosten

Wer nur einen Lieferanten beauftragen kann, verhandelt nicht, er nimmt an. Proprietäre Systeme schaffen ein faktisches Monopol auf Service und Unterhalt. Stundensätze, Materialpreise und Reaktionszeiten werden vom Hersteller oder seinem exklusiven Servicepart diktiert. Wettbewerb fehlt, und damit fehlt der wichtigste Kostentreiber nach unten. In der Praxis führt das zu Wartungsverträgen, deren Konditionen über die Jahre schleichend steigen, ohne dass der Betreiber eine realistische Alternative hat.

Fehlende Interoperabilität

Moderne Liegenschaften bestehen aus mehreren Gewerken: Heizung, Lüftung, Kälte, Beleuchtung, Zutritt, Beschattung. Jedes Gewerk hat seine eigene Regelung, und idealerweise kommunizieren alle miteinander, etwa um die Beleuchtung herunterzufahren, wenn Tageslicht ausreicht, oder um die Lüftung anzupassen, wenn ein Raum nicht belegt ist. Proprietäre Protokolle verhindern genau diese gewerkeübergreifende Kommunikation. Statt einer integrierten Anlage betreibt man isolierte Inseln, die sich bestenfalls über aufwendige Gateways verbinden lassen.

Eingeschränkte Erweiterbarkeit

Jede Liegenschaft verändert sich: Umbauten, Umnutzungen, zusätzliche Mietflächen. Eine Gebäudeautomation muss mit diesen Veränderungen mitwachsen können. Proprietäre Systeme machen das teuer, weil jede Erweiterung wieder über denselben Hersteller laufen muss, und dieser seine Preise frei kalkulieren kann, ohne dass ein alternatives Angebot möglich ist. In der Praxis führt das dazu, dass sinnvolle Erweiterungen aufgeschoben oder ganz unterlassen werden, weil die Kosten nicht im Verhältnis zum Nutzen stehen.

Wertverlust der Liegenschaft

Eine Gebäudeautomation ist Teil des Anlagenwerts einer Liegenschaft. Proprietäre Systeme mindern diesen Wert, weil sie den Kreis der möglichen Serviceanbieter und damit die Betriebsflexibilität einschränken. Bei einem Eigentümerwechsel oder einer Neupositionierung der Liegenschaft stellt sich rasch die Frage, ob die bestehende Automation überhaupt weiterverwendbar ist, oder ob eine kostspielige Ablösung nötig wird. Investoren und Portfoliomanager bewerten offene, herstellerunabhängige Systeme deshalb zunehmend höher als geschlossene Lösungen.

Wie das Problem in der Praxis entsteht

Die Abhängigkeit beginnt selten bewusst. Meist entsteht sie in der Planungs- und Beschaffungsphase: Der Planer schreibt auf Basis eines bestimmten Produktkatalogs aus, der Generalunternehmer wählt den günstigsten Anbieter, und niemand hinterfragt das verwendete Protokoll. Die Entscheidung für ein proprietäres System fällt also nicht explizit, sie passiert, weil die Frage nach dem Kommunikationsprotokoll gar nicht gestellt wird.

Ein weiterer Mechanismus sind sogenannte «politische Preise»: Hersteller bieten die Erstinstallation günstig an, weil sie wissen, dass die Folgekosten, Wartung, Lizenzen, Erweiterungen, über Jahrzehnte anfallen werden. Der vermeintlich wirtschaftliche Erstentscheid entpuppt sich so als langfristiger Kostentreiber.

Besonders tückisch ist die Rolle von Gateways. Wenn eine proprietäre Anlage nachträglich an ein offenes System angebunden werden soll, sind Übersetzungsgeräte nötig. Diese Gateways werden oft zu Preisen angeboten, die in keinem Verhältnis zur technischen Komplexität stehen, sie spiegeln vielmehr die Verhandlungsmacht des Monopolisten wider. Ein einzelnes Gateway kann so viel kosten wie mehrere vollständige BACnet-Controller, und es löst das Grundproblem der Abhängigkeit nicht, sondern verlagert es nur auf eine weitere Schicht.

Was BACnet anders macht

BACnet, Building Automation and Control Network, ist ein offenes Kommunikationsprotokoll, das als internationale Norm in der DIN EN ISO 16484-5 standardisiert ist. Es wurde gezielt entwickelt, um die Interoperabilität zwischen Geräten verschiedener Hersteller sicherzustellen. Statt eines geschlossenen Ökosystems definiert BACnet eine gemeinsame Sprache: Objekte (wie Analog Input, Binary Output, Schedule, Trend Log), Dienste (wie ReadProperty, WriteProperty, COV-Subscription) und Übertragungswege (BACnet/IP, MS/TP, BACnet/SC).

Die entscheidenden Vorteile liegen auf der Hand.

Herstellerübergreifende Kommunikation: Geräte verschiedener Anbieter können direkt miteinander sprechen, ohne Gateways oder Protokollübersetzer. Ein Controller von Hersteller A kann einen Sensor von Hersteller B auslesen und einen Aktor von Hersteller C ansteuern, vorausgesetzt, alle drei unterstützen BACnet und die entsprechenden Dienste.

Wettbewerb bei Service und Erweiterung: Wenn die Kommunikation offen ist, können Betreiber für Wartung und Ausbau verschiedene Anbieter anfragen. Das schafft Preistransparenz und Verhandlungsmacht, beides fehlt im proprietären Modell.

Zukunftssicherheit: BACnet wird seit über 30 Jahren von der ASHRAE weiterentwickelt. Mit BACnet/SC (Secure Connect) steht seit Addendum bj eine auf TLS 1.3 basierende, verschlüsselte Kommunikationsschicht bereit, die den Standard auch für moderne Sicherheitsanforderungen rüstet.

Normative Verankerung: In der Schweiz empfiehlt die KBOB (Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren) BACnet ausdrücklich als Standard für die Gebäudeautomation öffentlicher Bauten. Die aktuelle KBOB-Empfehlung «BACnet Anwendung» (Version 2.0, Juli 2021) schafft Planungssicherheit und eine klare Referenz für Ausschreibungen. Ergänzend veröffentlichte die KBOB im Juli 2025 eine separate Empfehlung «IKT-Sicherheit in der Gebäudeautomation», ein deutliches Signal, dass die Sicherheit vernetzter Gebäudetechnik auch institutionell angekommen ist.

Konformitätsnachweis: Wer sicherstellen will, dass ein Gerät tatsächlich interoperabel ist, kann sich am BTL-Prüfzeichen orientieren. Produkte mit diesem Zeichen haben eine unabhängige Konformitätsprüfung nach DIN EN ISO 16484-6 bestanden. Dieses Prüfzeichen ist kein Marketinglabel, sondern ein technisch fundierter Nachweis, und eine wichtige Grundlage für Ausschreibungen, die echte Interoperabilität einfordern.

Wie man erkennt, ob die eigene Anlage proprietär gebunden ist

Viele Betreiber wissen gar nicht, ob ihre Gebäudeautomation proprietär ist. Ein einfacher Schnelltest bringt Klarheit.

Kommunikationsprotokoll prüfen: Wird in der Anlagendokumentation ein herstellereigenes Protokoll genannt, oder ein offener Standard wie BACnet, KNX oder Modbus?

Serviceanbieter befragen: Können Sie für Wartung und Erweiterung frei einen Anbieter wählen, oder sind Sie vertraglich oder technisch an einen einzigen Lieferanten gebunden?

Engineering-Software prüfen: Benötigen Sie für Änderungen an der Programmierung eine herstellerspezifische Software mit Lizenz, oder arbeiten Sie mit standardisierten Werkzeugen?

Datenaustausch testen: Können die Datenpunkte Ihrer Anlage von einer herstellerunabhängigen Software (etwa YABE oder einem BACnet-Browser) gelesen werden, oder ist der Zugriff nur über die proprietäre Oberfläche möglich?

Wer bei drei oder mehr dieser Fragen auf «proprietär» stösst, hat ein konkretes Abhängigkeitsrisiko. Das bedeutet nicht, dass die Anlage sofort ersetzt werden muss, aber es bedeutet, dass bei der nächsten Erweiterung oder Sanierung die Frage des Kommunikationsprotokolls an die erste Stelle gehört.

Was ein Protokollwechsel kostet, und was er einspart

Ein Wechsel von einem proprietären Protokoll zu BACnet ist kein Schalter, den man umlegt. Er erfordert eine professionelle Bestandsanalyse, eine Migration der Datenpunkte, möglicherweise den Austausch einzelner Controller und eine sorgfältige Abnahme. Je nach Anlagengrösse bewegen sich die Migrationskosten zwischen einigen Zehntausend und mehreren Hunderttausend Franken.

Diesen Kosten stehen jedoch erhebliche Einsparungen gegenüber. Betreiber berichten von einer Reduktion der jährlichen Wartungskosten um 15 bis 30 Prozent, sobald echte Wettbewerbssituationen bei der Vergabe von Serviceleistungen entstehen. Hinzu kommt die gesteigerte Flexibilität bei Erweiterungen: Statt des einen Lieferanten können mehrere Anbieter offerieren, was die Investitionskosten für Neuinstallationen senkt. Und nicht zuletzt steigt der Anlagenwert der Liegenschaft, weil eine offene, zukunftsfähige Gebäudeautomation ein nachweisbares Qualitätsmerkmal darstellt.

Der Return on Investment hängt stark von der Restlaufzeit und Grösse der Anlage ab. Als Faustregel gilt: Je grösser die Liegenschaft und je länger der geplante Betrieb, desto schneller amortisiert sich ein Protokollwechsel. Für kleinere Anlagen mit kurzer Restlaufzeit kann es sinnvoller sein, den Wechsel auf den nächsten Sanierungszyklus zu legen, aber ihn dann konsequent einzuplanen.

Ein häufig unterschätzter Faktor ist der Zeitaufwand für die Koordination mit einem Monopollieferanten. Betreiber berichten regelmässig von Wochen bis Monaten Vorlaufzeit für vermeintlich einfache Änderungen, weil der exklusive Servicepartner seine eigenen Prioritäten setzt und den Zeitplan diktiert. In betriebskritischen Umgebungen wie Spitälern oder Rechenzentren kann eine solche Verzögerung erhebliche Folgekosten verursachen. Mit einem offenen System und mehreren qualifizierten Anbietern verkürzen sich diese Reaktionszeiten drastisch, ein Vorteil, der sich in betriebsrelevanten Liegenschaften direkt in Verfügbarkeit und Zuverlässigkeit übersetzt.

Was Bauherren und Betreiber heute tun sollten

Die wichtigste Massnahme ist einfach und kostet nichts: Bei jeder Ausschreibung, jedem Sanierungsprojekt und jeder Erweiterung explizit ein offenes Kommunikationsprotokoll fordern. Konkret bedeutet das, BACnet als verbindlichen Standard in die Planungsvorgaben aufzunehmen und die Einhaltung in der Abnahme zu prüfen.

Für Betreiber bestehender Anlagen empfiehlt sich ein professioneller Anlagencheck: Welche Geräte sprechen welches Protokoll? Wo bestehen Abhängigkeiten? Welche Teile der Anlage lassen sich mit vertretbarem Aufwand öffnen? Diese Bestandsanalyse ist der Ausgangspunkt für eine realistische Migrationsstrategie.

Planer und Generalunternehmer tragen ebenfalls Verantwortung: Wer in Ausschreibungen nicht nach dem Kommunikationsprotokoll fragt, entscheidet de facto für ein proprietäres System, auch wenn das nie beabsichtigt war. Die KBOB-Empfehlung bietet hier eine klare Referenz, auf die man sich in der Praxis beziehen kann.

Querverweise zu unseren Fachserien

Dieser Artikel bildet den Einstieg. Wer tiefer einsteigen möchte, findet in unseren Fachserien die Vertiefung: Die Serie «BACnet Planung: Das Fundament» zeigt, wie man BACnet von der Ausschreibung bis zur Abnahme korrekt plant. Die Serie «BACnet Objekte verstehen» erklärt das Objektmodell, die «Sprache», in der BACnet-Geräte kommunizieren. Und die Serie «BACnet/SC: Sicherheit & Migration» behandelt den sicheren Übergang auf die aktuelle Protokollgeneration mit TLS-Verschlüsselung.

Fazit

Proprietäre Gebäudeautomationssysteme sind kein technisches Versagen, sie sind ein bewusstes Geschäftsmodell, das auf langfristiger Abhängigkeit basiert. Für Bauherren, Betreiber und Investoren bedeutet diese Abhängigkeit höhere Kosten, weniger Flexibilität und ein wachsendes Obsoleszenzrisiko. BACnet bietet den konkreten Ausweg aus dieser Situation: ein normiertes, offenes Protokoll, das Interoperabilität, Wettbewerb und Zukunftssicherheit schafft. Die Entscheidung für oder gegen ein offenes Kommunikationsprotokoll fällt nicht am Ende eines Projekts, sie gehört an den Anfang. Denn wer die Protokollfrage nicht stellt, hat sie bereits beantwortet, und zwar zugunsten des Herstellers.

Der richtige Zeitpunkt für den Wechsel ist jetzt: nicht weil die bestehende Anlage sofort ersetzt werden muss, sondern weil jede Erneuerung, die heute ohne BACnet-Vorgabe geplant wird, die Abhängigkeit um weitere 15 bis 20 Jahre verlängert. Die KBOB-Empfehlung, die internationale Normung und die wachsende Zahl qualifizierter BACnet-Integratoren machen es so einfach wie nie, den Schritt zu gehen. Es fehlt nur noch die bewusste Entscheidung des Bauherrn oder Betreibers, diese Forderung in jede Ausschreibung aufzunehmen.

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WENGET GmbH info@wenget.ch +41 44 552 34 88

Quellenverzeichnis

• DIN EN ISO 16484-5: BACnet Data Communication Protocol
• ASHRAE Standard 135: BACnet
• KBOB: Empfehlung BACnet Anwendung, Version 2.0 (Juli 2021)
• BACnet International: Interoperability White Papers
• BACnet Interest Group Europe (BIG-EU): BACnet-Leitfaden