Was passiert, wenn Anlagen ohne korrekte Abnahme in Betrieb gehen?

Die Theorie ist klar: Funktionskontrollen und Integrationstests sichern die Qualität, die Abnahme schützt die Investition. Aber was passiert in der Realität, wenn diese Schritte übersprungen werden? Dieser Artikel zeigt anhand anonymisierter Praxisbeispiele, welche Konsequenzen es hat, wenn Gebäudeautomationsanlagen ohne korrekte Funktionskontrolle und Abnahme in Betrieb gehen. Die Beispiele stammen aus unserer Projektarbeit bei WENGET und sind so typisch, dass sie sich in ähnlicher Form in Hunderten von Liegenschaften in der Schweiz wiederfinden.

Szenario 1: Die falsche Heizkurve, die zwei Jahre lang niemand bemerkt

Ein Verwaltungsgebäude mit rund 8000 Quadratmetern Energiebezugsfläche wurde nach einer Gesamtsanierung in Betrieb genommen. Die Gebäudeautomation umfasste Heizung, Lüftung und Beschattung. Eine formelle Funktionskontrolle fand nicht statt. Der Systemintegrator bestätigte mündlich, «alles eingestellt» zu haben.

Zwei Jahre später wurde WENGET für eine energetische Betriebsoptimierung beigezogen. Die erste Analyse der Trenddaten zeigte: Die Vorlauftemperatur der Heizung war um 8 Kelvin zu hoch eingestellt. Die Heizkurve war offenbar aus einem früheren Projekt übernommen und nie an das sanierte Gebäude angepasst worden.

Die Folgen:

• Der Energieverbrauch für Heizung lag rund 25 Prozent über dem Sollwert.
• Über zwei Jahre summierte sich der Mehrverbrauch auf geschätzte 45 000 kWh, was bei den damaligen Gaspreisen etwa 5 400 Franken entsprach.
• Die Gewährleistungsfrist war bereits abgelaufen. Der Bauherr konnte den Systemintegrator nicht mehr auf Nachbesserung verpflichten.
• Die Korrektur selbst dauerte weniger als eine Stunde. Eine Funktionskontrolle hätte den Fehler am Tag der Inbetriebnahme aufgedeckt.

Szenario 2: Alarme, die niemand empfängt

Ein Gesundheitsbau mit komplexer HLK-Anlage wurde mit einem neuen Leitsystem ausgestattet. Die Inbetriebnahme verlief planmässig, eine systematische Funktionskontrolle wurde nicht durchgeführt. Der Systemintegrator hatte die Alarme im Automationssystem konfiguriert, aber die Weiterleitung an das Leitsystem war nicht eingerichtet.

Drei Monate nach der Inbetriebnahme fiel eine Umwälzpumpe im Heizkreis aus. Der Alarm wurde im lokalen Controller korrekt ausgelöst, aber nicht an das Leitsystem weitergeleitet. Der Betreiber erfuhr erst davon, als Nutzer sich über kalte Räume beschwerten. Zu diesem Zeitpunkt war die Pumpe bereits 36 Stunden ausgefallen.

Die Folgen:

• 36 Stunden eingeschränkte Heizversorgung in einem Gesundheitsbau.
• Notfallmassnahmen (mobile Heizgeräte) mit Kosten von rund 3 000 Franken.
• Reputationsschaden gegenüber den Nutzern.
• Die Konfiguration der Alarmweiterleitung hätte bei einer Funktionskontrolle weniger als einen halben Tag Aufwand bedeutet.

Die Situation ist symptomatisch für ein grundlegendes Problem: In vielen GA-Installationen werden Alarme auf der Ebene der lokalen Controller korrekt konfiguriert, aber die übergeordnete Alarmkette (Weiterleitung an das Leitsystem, Benachrichtigung per E-Mail oder SMS, Eskalationslogik) wird nicht eingerichtet. Das liegt häufig daran, dass die Alarmweiterleitung ein Schnittstellenthema ist: Der Systemintegrator konfiguriert die Alarme in seinen Controllern, aber die Anbindung an das Leitsystem ist ein separater Auftrag, der in der Ausschreibung nicht klar zugeordnet wurde. Bei einer Funktionskontrolle wird die gesamte Alarmkette end-to-end getestet: vom Sensor über den Controller bis zur Anzeige auf dem Leitsystem und zur Benachrichtigung des Betriebspersonals.

Szenario 3: Der Frostschaden, der vermeidbar war

Ein Schulgebäude mit mechanischer Lüftung wurde im Herbst in Betrieb genommen. Die Frostschutzschaltung der Lüftung war im Funktionsbeschrieb spezifiziert, aber in der Programmierung fehlerhaft umgesetzt. Der Frostschutzwächter war korrekt verdrahtet, aber die Abschaltlogik war invertiert: Statt die Lüftung bei Frostgefahr abzuschalten und die Mischklappe zu schliessen, wurde die Lüftung eingeschaltet und die Mischklappe geöffnet. Bei milden Temperaturen im Herbst war der Fehler nicht erkennbar.

Im Januar, bei einer Aussentemperatur von minus 12 Grad, löste der Frostschutzwächter aus. Die Lüftung schaltete ein (statt ab), kalte Aussenluft strömte direkt über den Wärmetauscher, und der Wärmetauscher fror ein. Der Frostschaden erforderte den Austausch des Wärmetauschers.

Die Folgen:

• Austausch des Wärmetauschers: rund 15 000 Franken.
• Betriebsunterbruch der Lüftung für drei Wochen.
• Improvisierte Belüftung (Fenster öffnen im Winter) mit Energieverlusten.
• Die Gewährleistungsfrist war noch nicht abgelaufen, aber der Bauherr musste die Schadensmeldung durchsetzen und den Beweis erbringen, dass die Programmierung fehlerhaft war. Ohne dokumentierte Funktionskontrolle fehlte die Referenz.
• Ein Frostschutztest bei der Funktionskontrolle hätte den Fehler in weniger als 30 Minuten aufgedeckt.

Szenario 4: Heizung und Kühlung gleichzeitig

Ein Bürogebäude mit zonaler Heizung und Kühlung wurde ohne Integrationstests in Betrieb genommen. Die Einzelgewerke funktionierten jeweils einwandfrei. Aber es fehlte eine Verriegelung zwischen Heizung und Kühlung: In der Übergangszeit (Frühling, Herbst) lief in einigen Zonen die Heizung und in denselben Zonen gleichzeitig die Kühlung.

Das Problem wurde erst nach 18 Monaten entdeckt, als eine Energieanalyse auffällig hohe Verbräuche in der Übergangszeit zeigte. Die Ursache war eine fehlende Totzone (Deadband) zwischen Heiz- und Kühlsollwert. Der Heizsollwert lag bei 22 Grad, der Kühlsollwert bei 23 Grad. Bei einer Raumtemperatur von 22,5 Grad waren beide Systeme aktiv.

Die Folgen:

• Geschätzter Energiemehrverbrauch von 30 bis 40 Prozent in den betroffenen Zonen während der Übergangszeit.
• Über 18 Monate kumuliert: rund 12 000 Franken vermeidbare Energiekosten.
• Die Korrektur bestand in der Erweiterung des Deadbands auf 4 Kelvin und einer Verriegelungslogik. Aufwand: weniger als ein Tag.
• Ein Integrationstest nach SIA 2046 mit dem Szenario «Übergangszeit» hätte den Fehler sofort aufgedeckt.

Szenario 5: Trending nicht eingerichtet, Betriebsoptimierung unmöglich

Ein Industriebetrieb investierte in eine neue Gebäudeautomation mit dem erklärten Ziel, den Energieverbrauch durch kontinuierliches Monitoring zu senken. Im Funktionsbeschrieb waren 120 Datenpunkte für die Trendaufzeichnung spezifiziert. Bei der Inbetriebnahme wurden die Trendlogs nicht konfiguriert.

Als zwei Jahre später eine Betriebsoptimierung gestartet werden sollte, stellte sich heraus: Es gab keine historischen Daten. Kein Verbrauchsverlauf, kein Lastprofil, keine Basis für Vergleiche. Die gesamte Investition in die Monitoring-Infrastruktur (Zähler, Sensoren, Datenpunkte) war nutzlos, weil die Software-Konfiguration fehlte.

Die Folgen:

• Zwei Jahre ohne Monitoring-Daten, obwohl die Hardware vorhanden war.
• Die Betriebsoptimierung musste mit einer einjährigen Datensammlungsphase beginnen, bevor Massnahmen abgeleitet werden konnten.
• Verzögerung des Einspareffekts um mindestens ein Jahr.
• Die Konfiguration der Trendlogs hätte bei der Funktionskontrolle weniger als einen Tag gedauert.

Szenario 6: Zeitprogramme aus dem Testbetrieb, die niemand angepasst hat

Ein Dienstleistungsgebäude mit Einzelraumregelung wurde im Frühjahr in Betrieb genommen. Während der Inbetriebnahme wurden Zeitprogramme für den Testbetrieb eingestellt: Alle Anlagen liefen von 06:00 bis 22:00 Uhr, sieben Tage die Woche. Diese Testprogramme sollten nach der Einlaufphase durch die definitiven Nutzungszeitprogramme ersetzt werden.

Das wurde vergessen. Drei Jahre lang lief die gesamte Gebäudetechnik auch am Wochenende und an Feiertagen auf Volllast, obwohl das Gebäude leer stand.

Die Folgen:

• Der Energieverbrauch am Wochenende und an Feiertagen war identisch mit dem Werktagsbetrieb.
• Geschätzter Mehrverbrauch: 15 bis 20 Prozent des Jahresverbrauchs.
• Über drei Jahre kumuliert: ein sechsstelliger Frankenbetrag bei einem grösseren Dienstleistungsgebäude.
• Die Anpassung der Zeitprogramme war eine Aufgabe von wenigen Stunden. Bei einer Funktionskontrolle wäre der Fehler sofort aufgefallen.

Wer haftet für die Folgen?

Die Haftungsfrage ist bei fehlenden Funktionskontrollen komplex und hängt von der vertraglichen Konstellation ab.

Haftung des Systemintegrators. Der Systemintegrator schuldet ein mängelfreies Werk. Eine falsche Heizkurve, eine invertierte Frostschutzlogik oder fehlende Alarmweiterleitungen sind Werkvertragsmängel. Innerhalb der Gewährleistungsfrist muss der Systemintegrator diese Mängel auf eigene Kosten beheben. Nach Ablauf der Gewährleistung kann der Bauherr nur noch bei absichtlicher Täuschung oder grober Fahrlässigkeit Ansprüche geltend machen.

Haftung des Planers. Wenn der Planer mit der Bauleitung und der Funktionskontrolle beauftragt war und diese nicht durchgeführt hat, kann er für Folgeschäden mithaften. Die Funktionskontrolle ist eine Teilleistung des Fachplaners gemäss SWKI BA101-01. Wenn sie Teil des Auftrags war und nicht erbracht wurde, liegt ein Planungsfehler vor.

Haftung des Bauherrn. Der Bauherr hat eine Prüfpflicht bei der Abnahme. Wenn er offensichtliche Mängel nicht rügt (weil er keine Funktionskontrolle durchführen lässt), kann er sich bei diesen Mängeln nicht auf die Gewährleistung berufen. Das klingt paradox, aber es ist die Rechtslage: Wer nicht prüft, verliert seinen Schutz.

Folgeschäden. Besonders heikel wird es bei Folgeschäden: Ein Frostschaden am Wärmetauscher ist ein direkter Schaden. Die Energiemehrkosten durch eine falsche Heizkurve über zwei Jahre sind ein Folgeschaden. Folgeschäden sind schwieriger durchzusetzen und erfordern den Nachweis, dass der Fehler bei ordentlicher Prüfung erkennbar gewesen wäre.

Die konsequente Durchführung und Dokumentation von Funktionskontrollen ist deshalb nicht nur technisch sinnvoll, sondern auch rechtlich geboten. Sie sichert die Ansprüche aller Beteiligten und schafft eine belastbare Beweisgrundlage für den Fall, dass Mängel auftreten.

Die versteckten Kosten: Was in keiner Rechnung steht

Neben den direkt messbaren Kosten (Energiemehrverbrauch, Reparaturen, Notfallmassnahmen) verursachen fehlende Funktionskontrollen auch Kosten, die schwerer zu beziffern sind.

Verlorenes Vertrauen. Wenn ein Nutzer regelmässig über kalte Räume, schlechte Luft oder unerklärliche Störungen klagt, verliert er das Vertrauen in die Gebäudetechnik. Das führt dazu, dass er eigenmächtige Massnahmen ergreift (Zusatzheizgeräte, Fenster dauerhaft geöffnet), die den Energieverbrauch weiter erhöhen.

Opportunitätskosten. Die Zeit, die der Betreiber mit der Suche nach Störungsursachen verbringt, steht nicht für andere Aufgaben zur Verfügung. In Einrichtungen mit kleinem Betriebsteam kann eine ständig störende GA-Anlage die gesamte Kapazität des technischen Dienstes binden.

Reputationsschaden. Bei öffentlichen Bauherren und bei Gesundheitsbauten kann eine fehlerhaft funktionierende Gebäudetechnik zu Medienbeiträgen und öffentlicher Kritik führen. Der Reputationsschaden übersteigt die direkten Kosten häufig um ein Vielfaches.

Verpasste Fördermittel. Viele kantonale Förderprogramme setzen einen Nachweis der Betriebsoptimierung voraus. Ohne Monitoring-Daten (Szenario 5) kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, und Fördermittel bleiben ungenutzt.

Gemeinsame Muster

Alle sechs Szenarien zeigen dasselbe Muster:

1. Der Fehler ist trivial. Falsche Heizkurve, fehlende Verriegelung, invertierte Logik, vergessene Konfiguration. Keiner dieser Fehler erfordert eine komplexe Lösung.
2. Der Fehler ist bei der Funktionskontrolle sofort erkennbar. Jeder dieser Fehler hätte bei einer systematischen Prüfung in weniger als einem Tag entdeckt werden können.
3. Der Fehler bleibt lange unentdeckt. Ohne Funktionskontrolle fallen diese Fehler erst auf, wenn es zu spät ist: nach Ablauf der Gewährleistung, nach einem Schaden oder nach Jahren unnötiger Energiekosten.
4. Die Folgekosten übersteigen die Prüfkosten um ein Vielfaches. Der Aufwand für eine Funktionskontrolle beträgt typischerweise zwei bis fünf Tage. Die Folgekosten der in diesen Szenarien beschriebenen Fehler liegen jeweils im fünf- bis sechsstelligen Bereich.

Was Betreiber tun können, wenn die Abnahme bereits erfolgt ist

Wenn eine Anlage bereits ohne ordentliche Funktionskontrolle in Betrieb gegangen ist, ist noch nicht alles verloren. Folgende Massnahmen können nachträglich ergriffen werden:

Nachträgliche Funktionskontrolle. Auch nach der Abnahme kann eine systematische Funktionskontrolle durchgeführt werden. Festgestellte Mängel können während der Gewährleistungsfrist noch auf Kosten des Unternehmers behoben werden.

Betriebsoptimierung (eBO). Eine energetische Betriebsoptimierung deckt viele der beschriebenen Fehler auf: falsche Heizkurven, fehlende Nachtabsenkungen, gleichzeitiges Heizen und Kühlen, Zeitprogramme im Testmodus.

Monitoring nachkonfigurieren. Fehlende Trendaufzeichnungen können nachträglich eingerichtet werden. Das kostet Zeit, ermöglicht aber ab dem Zeitpunkt der Konfiguration ein systematisches Energiemonitoring. Die Konfiguration umfasst die Auswahl der relevanten Datenpunkte, die Festlegung der Aufzeichnungsintervalle und die Einrichtung der Speicherlogik. Typischer Aufwand: ein bis drei Tage, je nach Anlagengrösse und Anzahl der Datenpunkte. Sobald die ersten drei Monate Daten vorliegen, kann eine fundierte Betriebsanalyse starten.

Dokumentation erstellen. Fehlende As-built-Dokumentation kann nachträglich erstellt werden. Das ist aufwendiger als eine Dokumentation während der Bauphase, aber für den langfristigen Betrieb unverzichtbar.

Fazit

Die Beispiele in diesem Artikel sind keine Ausnahmen. Sie sind der Normalfall in der Schweizer Baupraxis. Anlagen gehen in Betrieb, ohne dass ihre Funktion systematisch geprüft wurde. Die Fehler sind trivial. Die Prüfung wäre einfach. Aber die Konsequenzen sind teuer. Die Botschaft ist klar: Eine systematische Funktionskontrolle vor der Abnahme kostet einen Bruchteil dessen, was die beschriebenen Fehler über ihre Lebensdauer kosten. Wer auf die Funktionskontrolle verzichtet, spart am falschen Ort. Wer sie durchführt, sichert seine Investition und schafft die Grundlage für einen effizienten, zuverlässigen und wirtschaftlichen Gebäudebetrieb. Der Zeitpunkt ist dabei entscheidend: Je früher Fehler entdeckt werden, desto geringer sind die Folgekosten und desto einfacher ist die Durchsetzung von Nachbesserungsansprüchen. Die sechs Szenarien in diesem Artikel zeigen: Nicht der einzelne Fehler ist das Problem, sondern das Fehlen eines systematischen Prüfprozesses, der solche Fehler vor der Abnahme aufdeckt.

Sie haben Fragen dazu?

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Quellenverzeichnis

• SIA 118:2013, Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten (Haftung, Gewährleistung)
• SIA 118/380:2007, Allgemeine Bedingungen für Gebäudetechnik
• SIA 2046:2015, Integrale Tests von Gebäudetechniksystemen
• BFE 704: Konzept Betriebsoptimierung komplexer Anlagen
• BFE 293: Grundlagen für die Betriebsoptimierung komplexer Anlagen
• BFE 11329/11331/11332: Betriebsoptimierungsmassnahmen Heizung/Kälte/Lüftung