Wiederkehrende Funktionskontrollen: Warum die Abnahme nicht das Ende ist

Die meisten Bauherren und Betreiber verstehen die Funktionskontrolle als einmaligen Akt: Die Anlage wird geprüft, die Abnahme erfolgt, und danach beginnt der Betrieb. In der Realität ist die Erstabnahme nur der erste Prüfpunkt in einem kontinuierlichen Prozess. Gebäudetechnik verändert sich: Nutzungen wandeln sich, Komponenten altern, Softwareupdates verändern das Verhalten, und saisonale Betriebsarten zeigen Fehler, die bei der Erstabnahme nicht sichtbar waren. Die SIA 2046:2015 sieht explizit wiederkehrende Tests vor. In der Praxis werden sie fast nie durchgeführt. Dieser Artikel zeigt, warum wiederkehrende Funktionskontrollen unverzichtbar sind, welche Intervalle sinnvoll sind und wie man den Prozess effizient organisiert.

Warum eine einmalige Prüfung nicht reicht

Eine Gebäudeautomationsanlage wird typischerweise zu einem bestimmten Zeitpunkt in Betrieb genommen und abgenommen. Dieser Zeitpunkt fällt meist in eine bestimmte Jahreszeit, sodass nur eine Betriebsart getestet werden kann. Eine Anlage, die im Sommer abgenommen wird, wurde nie im Heizbetrieb geprüft. Eine Anlage, die im Winter abgenommen wird, wurde nie im Kühlbetrieb getestet. Schon aus diesem Grund ist eine einmalige Funktionskontrolle unvollständig.

Doch auch darüber hinaus gibt es zahlreiche Gründe, warum eine einmalige Prüfung nicht genügt.

Komponentenalterung. Sensoren driften, Ventilantriebe verlieren Kraft, Dichtungen verschleissen. Ein Temperatursensor, der bei der Erstabnahme korrekt gemessen hat, kann nach drei Jahren systematisch 1,5 Kelvin zu tief messen. Die Regelung kompensiert den Fehler durch erhöhte Vorlauftemperatur, und der Energieverbrauch steigt schleichend, ohne dass eine Störmeldung ausgelöst wird.

Softwareänderungen. Firmware-Updates an Automationsstationen können das Verhalten der Anlage verändern. Ein Update, das ein bekanntes Problem behebt, kann gleichzeitig eine funktionierende Funktion beeinträchtigen. Ohne Nachtest nach dem Update bleibt die Veränderung unbemerkt.

Nutzungsänderungen. Büroflächen werden umgenutzt, Belegungen ändern sich, neue Geräte erzeugen zusätzliche Wärmelasten. Die Sollwerte und Zeitprogramme, die bei der Erstabnahme korrekt waren, stimmen nicht mehr mit der aktuellen Nutzung überein.

Schleichende Verschlechterung. Viele Fehler entstehen nicht plötzlich, sondern entwickeln sich über Monate oder Jahre. Ein Ventil, das nicht mehr vollständig schliesst, verursacht zunächst nur geringe Verluste. Über die Zeit wird das Problem grösser, aber der Betreiber gewöhnt sich daran. Ohne periodische Messung gibt es keinen Referenzwert, gegen den die aktuelle Leistung verglichen werden kann.

Umbauten und Erweiterungen. Jeder Umbau verändert das Gesamtsystem. Wenn ein neuer Raum angeschlossen, eine zusätzliche Lüftungszone eingerichtet oder ein Stockwerk umgebaut wird, müssen die Auswirkungen auf das Gesamtsystem geprüft werden. In der Praxis wird das Einzelgewerk getestet, aber der Integrationstest für das erweiterte System unterbleibt.

Saisonale Nachtests: Was konkret geprüft wird

Der wichtigste Anlass für wiederkehrende Funktionskontrollen ist der Saisonwechsel. Die meisten GA-Anlagen haben mindestens zwei grundlegend verschiedene Betriebsarten: Heizbetrieb und Kühlbetrieb. In der Übergangszeit können beide Betriebsarten gleichzeitig aktiv sein. Jeder Saisonwechsel ist ein natürlicher Testpunkt.

Heiz-/Kühl-Umschaltung

Der Wechsel vom Heiz- in den Kühlbetrieb (und umgekehrt) ist eine der fehleranfälligsten Funktionen in der Gebäudeautomation. Bei der Umschaltung müssen zahlreiche Parameter gleichzeitig geändert werden: Sollwerte, Ventilstellungen, Klappenpositionen, Pumpenlogik. Typische Fehler:

• Die Umschaltung erfolgt nicht oder zu spät
• Heizung und Kühlung laufen gleichzeitig (fehlende Verriegelung)
• Frostschutzfunktionen sind im Kühlbetrieb aktiv und blockieren den Betrieb
• Freecooling wird nicht aktiviert, obwohl die Bedingungen erfüllt sind

Frostschutztest (vor der Heizsaison)

Vor jeder Heizsaison sollte die Frostschutzlogik getestet werden. Das umfasst:

• Frostschutzwächter auslösen (simuliert oder real) und prüfen, ob die korrekte Abschaltsequenz aktiviert wird
• Mischklappen-Verhalten bei tiefen Aussentemperaturen
• Notprogramme bei Fühlerausfall im Frostbereich

Sommerbetrieb-Check (vor der Kühlsaison)

Vor der Kühlsaison wird geprüft:

• Kältemaschine startet und regelt korrekt
• Kühldecken oder Fan-Coils werden korrekt angesteuert
• Freecooling-Umschaltung funktioniert bei geeigneter Aussentemperatur
• Beschattungslogik und Kühlbetrieb sind koordiniert

Zeitprogramm-Review

Mindestens einmal pro Jahr sollten alle Zeitprogramme überprüft werden:

• Stimmen die Schaltzeiten noch mit der aktuellen Nutzung überein?
• Sind Feiertage und Betriebsferien korrekt eingetragen?
• Sind Sonderprogramme (Veranstaltungen, verlängerte Betriebszeiten) aktuell?

Re-Commissioning: Der komplette Neucheck

Re-Commissioning geht über den saisonalen Nachtest hinaus. Es ist eine vollständige Wiederholung der Funktionskontrolle und der Integrationstests, wie sie bei der Erstabnahme durchgeführt wurden. Re-Commissioning ist sinnvoll, wenn:

• Die Anlage seit der Erstabnahme wesentlich verändert wurde (Umbau, Erweiterung, Gerätetausch)
• Der Energieverbrauch ohne erkennbaren Grund gestiegen ist
• Häufige Störungen und Komfortbeschwerden auftreten
• Ein neuer Betreiber die Liegenschaft übernimmt
• Die letzte vollständige Prüfung mehr als fünf Jahre zurückliegt

Der Aufwand für ein Re-Commissioning ist vergleichbar mit dem der Erstabnahme: typischerweise drei bis fünf Tage für eine mittelgrosse Anlage. Der Unterschied zur Erstabnahme: Beim Re-Commissioning gibt es bereits Betriebsdaten (Trendlogs, Energieverbrauchswerte), die als Referenz dienen können. Das macht die Analyse effizienter und die Ergebnisse aussagekräftiger.

Empfohlene Intervalle

Basierend auf unserer Erfahrung bei WENGET empfehlen wir folgende Prüfintervalle:

Diese Intervalle sind Richtwerte. Die tatsächlichen Intervalle hängen von der Anlagenkomplexität, der Nutzungsintensität und der Änderungsrate ab. Ein Spitalgebäude mit 24-Stunden-Betrieb erfordert kürzere Intervalle als ein Bürogebäude mit Standardnutzung.

Organisation: Wie man wiederkehrende FC als Prozess etabliert

Der grösste Hinderungsgrund für wiederkehrende Funktionskontrollen ist nicht der Aufwand, sondern die fehlende Organisation. Wenn die Prüfung nicht im Kalender steht, findet sie nicht statt. Die folgenden Massnahmen helfen, den Prozess zu etablieren.

Prüfplan erstellen. Ein jahresbezogener Prüfplan definiert, welche Prüfungen wann durchzuführen sind. Der Plan wird zu Beginn jedes Jahres aktualisiert und an alle Beteiligten verteilt.

Verantwortlichkeiten zuweisen. Für jede Prüfung muss klar sein, wer sie durchführt, wer die Ergebnisse auswertet und wer über Nachbesserungsmassnahmen entscheidet.

In den Wartungsvertrag integrieren. Wiederkehrende Funktionskontrollen können in den Wartungsvertrag integriert werden. Wichtig: Der Wartungsvertrag muss explizit definieren, welche Prüfungen im Leistungsumfang enthalten sind. Ein allgemeiner Wartungsvertrag ohne spezifizierte Prüfinhalte liefert keine belastbaren Ergebnisse.

Unabhängige Prüfung. Für das vollständige Re-Commissioning empfiehlt sich ein unabhängiger Prüfer, der nicht identisch mit dem Wartungsunternehmer ist. Der Wartungsunternehmer prüft dann sein eigenes Werk. Ein externer Prüfer bringt einen unbefangenen Blick und deckt Mängel auf, die dem Wartungspersonal nicht auffallen.

Ergebnisse dokumentieren und vergleichen. Die Ergebnisse jeder Prüfung werden dokumentiert und mit den Ergebnissen früherer Prüfungen verglichen. Trends in den Messwerten (schleichende Verschlechterung) werden so frühzeitig sichtbar, bevor sie zu einem Problem werden.

Der wirtschaftliche Nutzen

Wiederkehrende Funktionskontrollen sind eine Investition, die sich rechnet. Die BFE-Studie 704 (Konzept Betriebsoptimierung komplexer Anlagen) zeigt, dass Gebäude mit regelmässiger Betriebsüberwachung und periodischen Funktionskontrollen systematisch niedrigere Energieverbräuche aufweisen als Gebäude ohne diese Massnahmen. Die Einsparpotenziale liegen typischerweise bei 10 bis 20 Prozent des Energieverbrauchs.

Für eine mittelgrosse Liegenschaft mit einem Energieverbrauch von 500 000 kWh pro Jahr und Energiekosten von 10 Rappen pro kWh bedeutet eine Einsparung von 15 Prozent eine jährliche Kostensenkung von 7 500 Franken. Der Aufwand für wiederkehrende Funktionskontrollen liegt bei rund vier Tagen pro Jahr. Der Return on Investment ist damit innerhalb des ersten Jahres gegeben.

Darüber hinaus verhindern wiederkehrende Funktionskontrollen teure Folgeschäden (Frostschäden, Komfortbeschwerden, Geräteverschleiss durch Fehlbetrieb) und verlängern die Lebensdauer der technischen Anlagen.

Nachkontrolle nach Umbauten: Ein häufig vergessener Pflichttermin

Neben den saisonalen Tests gibt es einen weiteren Auslöser für wiederkehrende Funktionskontrollen, der in der Praxis fast immer übersehen wird: Umbauten und Erweiterungen.

Jede bauliche oder technische Veränderung an einem Gebäude kann das Verhalten der Gebäudeautomation beeinflussen. Typische Beispiele:

Raumaufteilung geändert. Ein Grossraumbüro wird in Einzelbüros aufgeteilt. Die Einzelraumregelung muss angepasst werden, neue Raumfühler müssen eingebunden, neue Sollwerte definiert und die Zonenaufteilung in der Automation nachgeführt werden. Ohne Nachkontrolle laufen die alten Zoneneinstellungen weiter, und die neuen Räume werden falsch klimatisiert.

Zusätzliche Wärmequellen installiert. Ein Serverraum wird eingerichtet, zusätzliche Küchengeräte werden installiert oder eine Produktionsanlage erzeugt Abwärme. Die Kühlleistung muss angepasst und die Regelstrategie überprüft werden.

Neues Gewerk angeschlossen. Eine Photovoltaikanlage wird installiert und soll mit der Gebäudeautomation kommunizieren. Die Integration muss getestet werden: Werden die PV-Daten korrekt eingelesen? Reagiert die Regelung auf den Eigenverbrauchsstatus?

Gerätetausch. Ein Controller wird ersetzt, ein Sensor gewechselt, ein Ventilantrieb ausgetauscht. Jeder Gerätetausch erfordert eine Funktionsprüfung des betroffenen Regelkreises und, bei vernetzten Systemen, einen Kommunikationstest.

Die Nachkontrolle nach Umbauten sollte als Standardprozess im Betriebshandbuch verankert sein. Jeder Umbauauftrag enthält einen Posten «Nachkontrolle Gebäudeautomation» mit definiertem Umfang und Budget. So wird verhindert, dass Umbauten stillschweigend in Betrieb gehen, ohne dass ihre Auswirkungen auf das Gesamtsystem geprüft werden.

Praxisbeispiel: Was saisonale Nachtests aufdecken

Ein konkretes Beispiel aus unserer Arbeit verdeutlicht den Nutzen saisonaler Nachtests. In einem Bürogebäude mit rund 5000 Quadratmetern Energiebezugsfläche führte WENGET den ersten saisonalen Nachtest im Frühling durch, sechs Monate nach der Erstabnahme im Herbst. Dabei wurde der Übergang vom Heiz- in den Kühlbetrieb geprüft.

Befunde:

• Die Umschaltlogik funktionierte grundsätzlich, aber die Freecooling-Funktion war nicht aktiviert. Bei Aussentemperaturen unter 18 Grad hätte die Kühlung über die Aussenluft erfolgen können, stattdessen lief die Kältemaschine. Geschätzter Mehrverbrauch: 2 000 bis 3 000 kWh pro Kühlsaison.
• Die Frostschutzfunktion der Lüftung war im Kühlbetrieb weiterhin aktiv und blockierte bei Aussentemperaturen unter 5 Grad die Lüftung. Im Heizbetrieb korrekt, im Kühlbetrieb ein Konfigurationsfehler (weil im April morgens noch unter 5 Grad möglich, aber kein Frostrisiko für den Wärmetauscher im Kühlmodus).
• Ein Raumfühler im Erdgeschoss hatte über den Winter einen Drift von 1,2 Kelvin entwickelt. Der betroffene Raum wurde systematisch überheizt.

Alle drei Befunde hätten bei der Erstabnahme im Herbst nicht entdeckt werden können, weil der Kühlbetrieb nicht aktiv war. Erst der saisonale Nachtest im Frühling deckte sie auf. Die Behebung dauerte insgesamt einen halben Tag. Ohne Nachtest wäre der Freecooling-Fehler allein über fünf Kühlsaisons auf rund 12 500 kWh unnötigen Energieverbrauch angewachsen.

Die Rolle des Betreibers

Wiederkehrende Funktionskontrollen funktionieren nur, wenn der Betreiber den Prozess aktiv trägt. Das bedeutet nicht, dass der Betreiber die Tests selbst durchführen muss, aber er muss:

• Den Prüfplan kennen und die Termine im Kalender führen.
• Budget für wiederkehrende Prüfungen bereitstellen (typischerweise 4 bis 6 Tage Fachaufwand pro Jahr für eine mittelgrosse Anlage).
• Auffälligkeiten aus dem Tagesgeschäft melden (Komfortbeschwerden, Störungshäufungen, unerklärte Verbrauchsanstiege).
• Die Prüfberichte lesen, verstehen und die empfohlenen Massnahmen umsetzen.
• Umbauten und Nutzungsänderungen dem Prüfverantwortlichen melden, damit Nachkontrollen geplant werden können.

Der Betreiber ist das Bindeglied zwischen dem laufenden Betrieb und dem periodischen Prüfprozess. Ohne seine aktive Mitwirkung bleibt der Prüfplan ein Dokument in der Schublade.

Querverweise zu unseren Fachserien

• Funktionskontrolle vs. Inbetriebnahme (FKT-01): Die begriffliche und rechtliche Grundlage für die Erstabnahme.
• Integrationstests (FKT-02): Was bei systemübergreifenden Tests geprüft wird.
• Betriebsoptimierung (EIG-03): Wie aus den Ergebnissen wiederkehrender Kontrollen konkrete Optimierungsmassnahmen abgeleitet werden.
• Energiemonitoring (ENE-01): Die Grundlage für die datenbasierte Bewertung der Anlagenperformance zwischen den Prüfintervallen.

Fazit

Die Erstabnahme ist nicht das Ende des Prüfprozesses, sondern der Beginn. Gebäudetechnik verändert sich: Nutzungen wandeln sich, Komponenten altern, Softwareupdates verändern das Verhalten. Wer seine Anlage nur einmal prüft und dann 20 Jahre lang betreibt, betreibt sie 19 Jahre lang unkontrolliert. Wiederkehrende Funktionskontrollen, insbesondere saisonale Nachtests und periodisches Re-Commissioning, sind die wirksamste Massnahme, um die Anlage dauerhaft auf dem Niveau zu halten, für das sie geplant wurde. Der Aufwand ist überschaubar, der Nutzen ist messbar, und die Alternative ist teurer.

Sie haben Fragen dazu?

WENGET bietet wiederkehrende Funktionskontrollen und Re-Commissioning als laufendes Mandat an. Wir erstellen den Prüfplan, führen die saisonalen Tests durch und dokumentieren die Ergebnisse. So behalten Sie die Kontrolle über Ihre Gebäudetechnik, nicht nur bei der Erstabnahme, sondern über den gesamten Lebenszyklus. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Erstberatung.

Quellenverzeichnis

• SIA 2046:2015, Integrale Tests von Gebäudetechniksystemen
• SIA 118:2013, Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten
• SIA 118/380:2007, Allgemeine Bedingungen für Gebäudetechnik
• BFE 704: Konzept Betriebsoptimierung komplexer Anlagen
• BFE 293: Grundlagen für die Betriebsoptimierung komplexer Anlagen
• SWKI Abnahmedokumente Set: Abnahmeprotokolle und Funktionskontroll-Formulare