ZEV und vZEV: Solarstrom im Mehrparteiengebäude teilen

Wer eine Photovoltaikanlage auf einem Mehrparteiengebäude betreibt, steht vor einer einfachen Frage: Wie kommt der Solarstrom vom Dach zu den Mietern oder Stockwerkeigentümern? Die Antwort ist seit 2018 der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch, kurz ZEV. Seit dem 1. Januar 2025 gibt es mit dem virtuellen ZEV eine zweite Variante, die ohne eigene Messinfrastruktur auskommt. Beide Modelle haben ihre Stärken und ihre Tücken. Dieser Artikel erklärt, wie sie funktionieren, was sie voneinander unterscheidet und worauf es bei der Umsetzung ankommt.

In Teil 1 dieser Serie, «Eigenverbrauch statt Einspeisung: Wie sich Solarstrom im Gebäude rechnet», haben wir die Grundlagen des Eigenverbrauchs erläutert. Hier bauen wir darauf auf und gehen auf die organisatorischen und technischen Anforderungen der beiden Gemeinschaftsmodelle ein.

Was der ZEV ist und wie er entstand

Der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch wurde mit der Revision des Energiegesetzes (EnG) per 1. Januar 2018 eingeführt. Die Grundlage bilden die Artikel 17 und 18 EnG sowie die Ausführungsbestimmungen in der Energieverordnung (EnV), insbesondere die Artikel 14 bis 18. Das Ziel war, es Eigentümern und Bewohnern von Mehrparteiengebäuden zu ermöglichen, gemeinsam Solarstrom zu produzieren und zu verbrauchen, ohne dass jede Wohneinheit einen eigenen Netzanschluss benötigt.

Im klassischen ZEV treten alle Teilnehmenden gegenüber dem Netzbetreiber als eine Einheit auf. Die Liegenschaft hat einen einzigen Netzanschlusspunkt. Der ZEV kauft allfälligen Restbedarf aus dem Netz und liefert überschüssigen Solarstrom zurück. Intern verteilt er den Strom unter seinen Mitgliedern und stellt ihnen Rechnung. Der Netzbetreiber sieht nur den Gesamtbezug und die Gesamteinspeisung der Liegenschaft.

Das klingt einfach, hat aber eine wichtige Konsequenz: Wer intern abrechnen will, muss intern messen. Jede Wohneinheit, jeder Gewerbemieter, jede Gemeinschaftsfläche braucht einen eigenen Zähler. Diese Zähler gehören dem ZEV, nicht dem Netzbetreiber. Der ZEV ist damit selbst für die Messinfrastruktur, die Ablesung, die Abrechnung und die Einhaltung der einschlägigen Vorschriften verantwortlich.

Das klassische Messkonzept: Aufwand und Nutzen

Das private Messkonzept ist der Kern des klassischen ZEV. Es umfasst typischerweise einen Produktionszähler an der PV-Anlage, einen Netzübergabezähler am Anschlusspunkt sowie Unterzähler in jeder Nutzungseinheit. Hinzu kommen Zähler für Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Keller oder Aussenbeleuchtung.

Dieser Aufwand ist nicht zu unterschätzen. Die Zähler müssen geeicht sein, regelmässig abgelesen und gewartet werden. Die Abrechnungssoftware muss die Messwerte korrekt verarbeiten und die internen Tarife abbilden. Und die Tarife selbst müssen festgelegt werden: Wie viel zahlen die Mitglieder für intern erzeugten Solarstrom? Wie wird der Netzstrom weitergegeben? Wer trägt die Kosten für Betrieb und Unterhalt der Anlage?

Diese Fragen sind nicht technischer, sondern organisatorischer und rechtlicher Natur. Der ZEV braucht eine Vertretung, die nach aussen handlungsfähig ist. In der Praxis ist das häufig die Hausverwaltung, eine Stockwerkeigentümergemeinschaft oder eine eigens gegründete einfache Gesellschaft. Die Vertretung schliesst den Vertrag mit dem Netzbetreiber, regelt die interne Abrechnung und ist Ansprechpartner für die Mitglieder.

Für Mieter gelten besondere Regeln. Sie können nicht ohne Weiteres in einen ZEV einbezogen werden. Das Mietrecht setzt Grenzen: Mieter müssen dem Beitritt zustimmen, und die internen Tarife dürfen die Kosten des Netzbezugs nicht übersteigen. Wer als Eigentümer einen ZEV mit Mietern plant, sollte diese Fragen frühzeitig mit einer Fachperson klären.

Der virtuelle ZEV: Was sich seit 2025 geändert hat

Mit dem Mantelerlass, der in der Volksabstimmung vom 9. Juni 2024 angenommen wurde und dessen relevante Bestimmungen per 1. Januar 2025 in Kraft traten, wurde der virtuelle ZEV (vZEV) eingeführt. Er ist eine vereinfachte Variante des klassischen ZEV und richtet sich an Liegenschaften, die den Aufwand für ein eigenes Messnetz vermeiden wollen.

Der entscheidende Unterschied: Beim vZEV übernimmt der Netzbetreiber die Messung. Voraussetzung ist, dass alle Teilnehmenden am selben Netzanschlusspunkt angeschlossen sind und über einen intelligenten Stromzähler (Smart Meter) verfügen. Der Netzbetreiber erfasst die Verbrauchsdaten jeder Einheit und stellt sie dem vZEV zur Verfügung. Die interne Abrechnung erfolgt auf Basis dieser Daten, ohne dass der vZEV eigene Zähler installieren muss.

Eine weitere Voraussetzung: Die Produktionsleistung der PV-Anlage muss mindestens zehn Prozent der Anschlussleistung der Liegenschaft betragen. Diese Schwelle stellt sicher, dass der vZEV tatsächlich eine relevante Eigenproduktion aufweist und nicht nur als Abrechnungskonstrukt genutzt wird.

Der vZEV ist auf Niederspannungsanlagen beschränkt und setzt voraus, dass alle Teilnehmenden am selben Netzanschlusspunkt hängen. Das unterscheidet ihn von der Lokalen Elektrizitätsgemeinschaft (LEG), die das Verteilnetz innerhalb einer Gemeinde nutzen kann. Mehr dazu in Teil 3 dieser Serie, «Lokale Elektrizitätsgemeinschaft (LEG): Strom im Quartier teilen».

Gemeinsamkeiten und Unterschiede auf einen Blick

Beide Modelle teilen das gleiche Grundprinzip: Solarstrom wird intern verteilt, bevor er ins Netz eingespeist wird. Beide erfordern eine Vertretung, einen Vertrag mit dem Netzbetreiber und eine geregelte interne Abrechnung. Und bei beiden gilt: Überschüssiger Strom, der nicht intern verbraucht wird, wird ins Netz eingespeist und vergütet. Die Rückliefervergütung richtet sich nach dem Referenzmarktpreis beziehungsweise einer Minimalvergütung; die genauen Konditionen legt der jeweilige Netzbetreiber fest.

Die Unterschiede liegen im Detail, aber diese Details haben erhebliche praktische Konsequenzen:

Diese Gegenüberstellung zeigt: Der vZEV ist einfacher in der Umsetzung, aber er setzt voraus, dass der Netzbetreiber die Smart-Meter-Infrastruktur bereitstellt und die Daten in der nötigen Granularität liefert. Nicht alle Netzbetreiber sind heute gleich weit. Es lohnt sich, frühzeitig das Gespräch mit dem zuständigen Verteilnetzbetreiber zu suchen.

Abrechnung und Verträge: Wo viele Projekte scheitern

Die technische Seite eines ZEV oder vZEV ist lösbar. Die organisatorische Seite ist es, die in der Praxis häufig unterschätzt wird. Wir sehen das regelmässig: Die PV-Anlage ist geplant, die Finanzierung steht, aber die Fragen rund um Abrechnung und Verträge sind noch offen.

Für den klassischen ZEV braucht es mindestens folgende Dokumente: einen ZEV-Vertrag zwischen den Teilnehmenden, eine Vereinbarung mit dem Netzbetreiber, ein internes Tarifreglement und eine Regelung für den Beitritt und Austritt von Mitgliedern. Letzteres ist besonders wichtig bei Mietobjekten: Was passiert, wenn ein Mieter auszieht? Wer übernimmt die Kosten für den Zähler in der leerstehenden Wohnung?

Beim vZEV ist die Vertragsstruktur ähnlich, aber die Messverantwortung liegt beim Netzbetreiber. Das vereinfacht einige Fragen, schafft aber neue: Was passiert, wenn ein Smart Meter ausfällt oder fehlerhafte Daten liefert? Wie wird die Abrechnung korrigiert? Diese Fragen sollten im Vertrag mit dem Netzbetreiber und im internen Reglement geregelt sein.

Ein weiterer Punkt betrifft die Transparenz gegenüber den Mitgliedern. Mieter und Stockwerkeigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran zu verstehen, wie ihr Strompreis zustande kommt. Ein klares, nachvollziehbares Tarifreglement ist nicht nur rechtlich sinnvoll, sondern auch für das Vertrauen in die Gemeinschaft wichtig.

Welches Modell passt zu welcher Liegenschaft?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Es gibt aber einige Leitfragen, die helfen, das richtige Modell zu finden.

Wie viele Parteien sind beteiligt?

Bei wenigen Parteien, etwa zwei bis vier Wohneinheiten, ist der Aufwand für ein eigenes Messnetz überschaubar. Bei grösseren Liegenschaften mit vielen Einheiten kann der vZEV erheblich einfacher sein, sofern der Netzbetreiber die nötige Infrastruktur bereitstellt.

Handelt es sich um Eigentümer oder Mieter?

Stockwerkeigentümergemeinschaften können einen ZEV oder vZEV in der Regel einfacher organisieren, weil alle Beteiligten ein langfristiges Interesse an der Liegenschaft haben. Bei Mietobjekten ist die Fluktuation höher, und die mietrechtlichen Anforderungen müssen sorgfältig beachtet werden.

Ist die Smart-Meter-Infrastruktur vorhanden?

Der vZEV setzt voraus, dass alle Teilnehmenden über einen Smart Meter verfügen. In vielen Liegenschaften ist das noch nicht der Fall. Der Rollout der Smart Meter ist in der Schweiz im Gang, aber der Fortschritt variiert je nach Netzbetreiber und Region. Wer heute plant, sollte beim Netzbetreiber nachfragen, wann die Smart Meter installiert werden.

Wie hoch ist die PV-Leistung im Verhältnis zur Anschlussleistung?

Beim vZEV gilt die Mindestanforderung von zehn Prozent. Wer eine kleine PV-Anlage auf einem grossen Gebäude plant, muss prüfen, ob diese Schwelle erreicht wird. Beim klassischen ZEV gibt es diese Einschränkung nicht.

Welche Ambitionen bestehen für die Zukunft?

Wer langfristig auch Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder einen Batteriespeicher in die Eigenverbrauchsgemeinschaft einbinden will, sollte das Messkonzept von Anfang an entsprechend planen. Ein nachträglicher Ausbau ist möglich, aber aufwendiger. Mehr dazu in Teil 4, «Ladeinfrastruktur nach SIA 2060: Vom Leerrohr bis zur Ladestation», und in Teil 6, «Batteriespeicher im Gebäude: Wann lohnt er sich wirklich?».

Die Rolle der Vertretung und der Hausverwaltung

Jeder ZEV und jeder vZEV braucht eine handlungsfähige Vertretung. Diese Vertretung ist das Bindeglied zwischen den Mitgliedern und dem Netzbetreiber, sie führt die Abrechnung durch und ist für die Einhaltung der Vorschriften verantwortlich.

In der Praxis übernimmt diese Rolle häufig die Hausverwaltung. Das hat Vorteile: Die Hausverwaltung kennt die Liegenschaft, hat Zugang zu den Mieterdaten und kann die Stromabrechnung in die bestehende Nebenkostenabrechnung integrieren. Voraussetzung ist, dass die Hausverwaltung bereit und in der Lage ist, diese zusätzliche Aufgabe zu übernehmen, und dass die nötige Software vorhanden ist.

Alternativ kann eine einfache Gesellschaft gegründet werden, in der alle Mitglieder des ZEV vertreten sind. Das ist bei Stockwerkeigentümergemeinschaften oft der natürliche Weg, weil die Gemeinschaft bereits eine rechtliche Struktur hat.

Wichtig ist in jedem Fall, dass die Vertretung klar definiert ist und dass alle Mitglieder wissen, an wen sie sich wenden können. Unklare Zuständigkeiten sind eine häufige Ursache für Konflikte in Eigenverbrauchsgemeinschaften.

Was beim Start zu klären ist

Bevor ein ZEV oder vZEV gegründet wird, empfehlen wir, folgende Punkte systematisch zu klären:

Erstens: Gespräch mit dem Netzbetreiber. Der Netzbetreiber muss über die geplante Gemeinschaft informiert werden. Er prüft, ob die technischen Voraussetzungen erfüllt sind, und gibt Auskunft über die Anforderungen an das Anschlussgesuch und die Messinfrastruktur.

Zweitens: Klärung der rechtlichen Struktur. Wer ist die Vertretung? Welche Verträge sind nötig? Wie werden Beitritt und Austritt geregelt? Diese Fragen sollten mit einer Fachperson für Miet- und Eigentumsrecht besprochen werden.

Drittens: Messkonzept festlegen. Beim klassischen ZEV muss das Messkonzept geplant und die Zählerinfrastruktur beschafft werden. Beim vZEV muss geprüft werden, ob und wann die Smart Meter des Netzbetreibers verfügbar sind.

Viertens: Tarifreglement erarbeiten. Wie wird der intern erzeugte Solarstrom bepreist? Wie werden die Kosten für Betrieb, Unterhalt und Amortisation der PV-Anlage auf die Mitglieder umgelegt? Ein klares Reglement schützt vor späteren Streitigkeiten.

Fünftens: Kommunikation mit den Mitgliedern. Mieter und Stockwerkeigentümer müssen verstehen, was der ZEV oder vZEV für sie bedeutet, welche Rechte und Pflichten sie haben und wie die Abrechnung funktioniert. Eine gute Kommunikation von Anfang an spart viel Aufwand später.

Der rote Faden zu unseren Fachbeiträgen

Wer die Grundlagen des Eigenverbrauchs noch nicht kennt, findet sie in Teil 1 dieser Serie: «Eigenverbrauch statt Einspeisung: Wie sich Solarstrom im Gebäude rechnet». Wer über die Liegenschaftsgrenze hinausdenkt, findet in Teil 3, «Lokale Elektrizitätsgemeinschaft (LEG): Strom im Quartier teilen», die Antworten zur grösseren Gemeinschaftsform, die das Verteilnetz nutzt.

Wer Ladestationen in die Eigenverbrauchsgemeinschaft einbinden will, sollte Teil 4, «Ladeinfrastruktur nach SIA 2060: Vom Leerrohr bis zur Ladestation», und Teil 5, «Lastmanagement: Mehr Ladepunkte und Wärmepumpen am gleichen Hausanschluss», lesen. Batteriespeicher als Ergänzung zum ZEV behandelt Teil 6, «Batteriespeicher im Gebäude: Wann lohnt er sich wirklich?».

Wer die Eigenverbrauchsgemeinschaft in eine übergeordnete Gebäudeautomation einbetten will, findet in Teil 8, «PV, Speicher und Laden in die Gebäudeautomation einbinden», die technischen Grundlagen. Und wer wissen will, wie Energiemonitoring und Messkonzepte zusammenhängen, findet in unserem Artikel «Vom Messkonzept zum Messstellenplan» aus der Leistungsgruppe Energieberatung, Monitoring und Betriebsoptimierung eine praxisnahe Ergänzung.

Fazit

Der klassische ZEV und der virtuelle ZEV verfolgen dasselbe Ziel: Solarstrom soll dort verbraucht werden, wo er erzeugt wird, und zwar von möglichst vielen Parteien in der Liegenschaft. Der Weg dorthin unterscheidet sich aber erheblich. Der klassische ZEV braucht ein eigenes Messnetz und eine eigene Messverantwortung. Der vZEV nutzt die Smart Meter des Netzbetreibers und vereinfacht damit die technische Seite, setzt aber voraus, dass die Infrastruktur vorhanden ist und die gesetzlichen Mindestanforderungen erfüllt werden.

In beiden Fällen gilt: Das Messkonzept, die Vertragsstruktur und die Abrechnung entscheiden über den Erfolg. Wer diese Grundlagen sorgfältig plant, schafft eine stabile Basis für die Eigenverbrauchsgemeinschaft und vermeidet spätere Konflikte. Wer sie vernachlässigt, riskiert Streit unter den Mitgliedern und Probleme mit dem Netzbetreiber.

Unsere Empfehlung: Frühzeitig das Gespräch mit dem Netzbetreiber suchen, die rechtliche Struktur klären und ein klares Tarifreglement erarbeiten. Dann ist der ZEV oder vZEV ein robustes Instrument, das den Eigenverbrauch von Solarstrom auf Mehrparteiengebäuden nachhaltig steigert.

Sie haben Fragen dazu?

Sie planen einen ZEV oder vZEV und möchten wissen, welches Modell zu Ihrer Liegenschaft passt? Oder Sie haben bereits eine Eigenverbrauchsgemeinschaft und suchen Unterstützung bei Messkonzept, Abrechnung oder Verträgen? Wir helfen Ihnen gerne weiter. Nehmen Sie Kontakt auf unter wenget.ch oder info@wenget.ch.

Quellenverzeichnis

• Bundesgesetz über die Energiewirtschaft (Energiegesetz, EnG), insbesondere Art. 17 und 18 (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch), aktuelle Fassung
• Energieverordnung (EnV), insbesondere Art. 14 bis 18 (Ausführungsbestimmungen zum ZEV), aktuelle Fassung
• Bundesgesetz über eine sichere Stromversorgung mit erneuerbaren Energien (Mantelerlass), angenommen in der Volksabstimmung vom 9. Juni 2024, in Kraft ab 1. Januar 2025 (relevante Bestimmungen zum vZEV)
• HEV Schweiz: Neue Möglichkeit für den Eigenverbrauch von Solarstrom (Merkblatt zum vZEV)
• ewb (Energie Wasser Bern): Virtueller ZEV (Informationen zur Umsetzung beim Netzbetreiber)
• lokalerstrom.ch: Informationen zu Eigenverbrauchsgemeinschaften und vZEV in der Schweiz
• VSE (Verband Schweizerischer Elektrizitätsunternehmen): Handbuch Eigenverbrauch
• Swissolar: Informationen zu Eigenverbrauch und Zusammenschlüssen
• Eigene Projekterfahrung der WENGET GmbH aus Beratungen zu PV-Eigenverbrauch, Messkonzepten und Energieberatung in Mehrparteiengebäuden